Přestože se stále mluví o stoupajících úrokových sazbách hypoték a zároveň do nekonečna rostoucích cenách nemovitostí, stejně je stále spousta lidí, kteří touží po vlastním bydlení a zjišťují informace o tom, jak, kde a za jakých podmínek si vzít hypotéku. Tématem dnešního článku tak budou opět hypotéky a tentokrát se zaměříme na terminologii toho, co banky zkoumají při žádosti o hypotéku.
Pokud se chystáte žádat o hypotéku, připravte se, že si vás banky pořádně prolustrují – tedy především vaše příjmy a výdaje, celkové finance, majetek a schopnost splácet. Při konzultacích v bance zazní nejspíš termíny jako bonita klienta, DTI, DSTI, LTV apod. Níže vysvětlíme, co tyto pojmy znamenají.
Bonita klienta – úvěruschopnost, tedy zda je klient schopen získat, ale především splácet úvěr a to tak, aby se nedostal do dluhové pasti. K posouzení úvěruschopnosti banka využívá poměrové ukazatele DTI a DSTI.
DTI, Debt to income – poměr výše hypotéky a čistého ročního příjmu klienta s ohledem na jeho celkové zadlužení. Hodnotu DTI stanovila ČNB v roce 2017 takto: Celkový součet zůstatku dluhů žadatele o hypotéku nesmí překročit devítinásobek jeho ročního příjmu.
DSTI, Debt servise to income – poměr výše splátky hypotéky a čistého měsíčního příjmu klienta. Hodnotu DTSI stanovila ČNB v roce 2017 takto: Souhrn všech splátek žadatele o hypotéku nesmí přesáhnout 45 % jeho čistého měsíčního příjmu.
Pokud byste chtěli hypotéku zajistit nemovitostí, posuzuje banka její zástavní hodnotu a využívá k tomu další poměrový ukazatel, známý pod zkratkou LTV.
LTV, Loan to valoe – poměr zástavní hodnoty nemovitosti ku výši úvěru. Maximální možná hodnota LTV je aktuálně 100 %, tzn. výše vypůjčených peněz by se mohla přesně rovnat hodnotě kupované nemovitosti. Reálně však banky na základě doporučení ČNB tuto možnost vůbec nevyužívají, obvykle se hodnota LTV pohybuje kolem 80 %.
Je nutné poznamenat, že k těmto požadovaným položkám dospěla ČNB z důvodu, aby ochránila klienty bank před nadměrným zadlužením a před neschopností splácet. Ačkoli tedy klienti tyto hodnoty někdy vnímají jako omezující, ve výsledku jsou tu pro jejich dobro.
Jakmile si vás banka dostatečně prolustruje a vy dosáhnete na hypotéku, čeká vás další terminologie, související tentokrát s nastavením parametrů úvěru.
Jako první si určíte dobu splatnosti, tj. maximální dobu, za kterou bude úvěr splacen (zde logicky platí, že čím delší bude doba splatnosti, tím nižší bude měsíční splátka).
Banka vám nabídne určitou fixaci, což je období, kdy vám budou zaručeny stejné podmínky úvěru jako při jeho sjednání (výše úrokové sazby, doba splatnosti, výše měsíčních splátek atd.). Po uplynutí fixace je možné úvěr nastavit podle nových podmínek.
Bude vás rozhodně zajímat úroková sazba, tj. procentuálně vyjádřená částka, kterou zaplatíte bance za poskytnutí úvěru. Výše úrokové sazby se odvíjí podle aktuální nabídky bank a bývá ovlivněna řadou ukazatelů, které se mohou u jednotlivých bank lišit.
Na závěr ještě připomeneme poslední termín, tím je RPSN, které označuje roční procentuální podíl z dlužné částky, který musí klient zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou úvěru a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru.
Už vám z těch termínů jde hlava kolem? Nebojte se, úplně všechno znát nemusíte, stačí se obrátit na spolehlivého finančního poradce, který se vše potřebné už naučil nazpaměť a ochotně vám se vším poradí.