Také jste se těšili, že jakmile začne ČNB snižovat úrokové sazby, budou stejně rychle klesat i sazby u hypoték? ČNB snížila jí vyhlašované sazby již třikrát v řadě. Za poslední 4 měsíce tak klesly sazby již o 1,25 procentních bodů. Podle Hypoindexu ale za stejné období klesly úrokové sazby hypoték jen o 0,45 procentních bodů. Jak je to možné? Proč se sazby hypoték drží stále nad hranicí 5%? Jaký vývoj můžeme očekávat v následujících měsících? A jak reagovat na klesající úrokové sazby u svých hypoték? O tom všem v našem dnešním článku.
Cenotvorba bank je velmi záludná a tajemná disciplína. Každopádně je celkem zřejmé, že výše 2T Repo sazby, kterou vyhlašuje ČNB, je jednou z mnoha proměnných, která má na vývoj úroků, nejen u hypoték, vliv. Těmi dalšími mohou být také sazby na mezibankovním trhu. Ty naopak v posledních týdnech, v porovnání s předchozími měsíci, rostou. A právě sazby na mezibankovním trhu mohou konečné úroky u hypoték ovlivňovat mnohdy i více, než 2T Repo sazba. V neposlední řadě je to také konkurenční prostředí na českém trhu, cíle bank, či očekávání účinnosti novely zákona o spotřebitelském úvěru a s tím spojených účelně vynaložených nákladů při splacení hypotéky.
Sečteno, podtrženo - banky v současné době spíše vyčkávají s větším zlevňováním hypoték. I přesto, že se již některé menší banky, snaží přiblížit u hypoték 4% hranici, velké banky se do výrazného snížení sazeb nehrnou. Levnější hypotéky tak zatím stále nejsou pro každého. Spíše pro “hrstku vyvolených”, kteří projdou “metodickým sítem” menších bank.
Zdroj: Swiss Life Hypoindex - https://www.hypoindex.cz/
Vývoj sazeb napříč trhem je nyní velmi těžké předvídat. Je to, jak už jsme zmínili výše, hlavně proto, že do hry vstupuje velká řada proměnných a jejich váha se u jednotlivých bank liší. Analytici nicméně očekávají, že úrokové sazby budou dříve či později klesat až na rozumnou hranici 3 - 4%. Troufáme si říct, že jisté “vodítko” vývoje by nám mohl dát vývoj sazeb u “velkých” hráčů na hypotečním trhu (zejména velká trojka bank - Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka). Jakmile se tyto banky odhodlají k prudšímu poklesu sazeb, můžeme se těšit na zajímavou situaci na hypotečním, ale i nemovitostním, trhu. Kdy se tak ale stane je skutečně ve hvězdách. Většina odborníků se zatím shoduje na tom, že k zajímavým úrovním úrokových sazeb bychom se mohli dostat koncem tohoto roku, či začátkem příštího. Ale bude-li tomu skutečně tak, uvidíme až časem.
Jak na celou situaci na hypotečním trhu reagovat, máte-li u své hypotéky vyšší či srovnatelné úroky, jako jsou nyní? Pro hypotéky podepsané do 31. 8. 2024 platí současná úprava tzv. účelně vynaložených nákladů, které po Vás banka může požadovat v případě předčasného splacení kdykoliv během trvání úvěru. Tyto náklady by měly obsahovat jen tzv. “administrativní” náklady spojené s předčasným splacením. Neměla by zde být tedy započítána tzv. úroková ztráta, tedy úroky, o které banka v případě předčasného splacení přijde. Reálně je tak ve většině případů možné refinancovat úvěr s poplatkem účelně vynaložených nákladů ve výši cca 1 000 - 2 000 Kč (vyjma zákonných případů, kdy je splacení zdarma).
Pro úvěry podepsané a zrefixované od 1. 9. 2024 bude platit nová úprava účelně vynaložených nákladů. Banky si nově budou moci účtovat také poplatek ve výši 0,25% z předčasně splacené částky za každý rok do konce fixace, max. však 1%.
Nabízí se tak řešení, ještě před platností novely, zrefinancovat všechny úvěry, které budou mít vyšší úrokovou sazbu, než bude v létě na trhu. Ovšem nic není tak jednoduché, jak se na první pohled může zdát. Jednak proto, že tohle je právě ta situace, které se banky obávají a proti které bojují např. právě tím, že úrokové sazby tak rychle neklesají. Ale také to nemusí být vždy výhodné - zejména díky nákladům spojených s refinancováním - např. správní poplatky za katastr, poplatky za nový odhad nemovitosti, poplatky za vyřízení nového úvěru, splacení stávajícího apod. Situace je vždy hodně individuální. Při poklesu sazeb je vždy dobré se nejprve zkusit obrátit na stávající banku, zda a za jakých podmínek, je ochotna snížit úrokovou sazbu u stávajícího úvěru. Ovšem obracet se na svoji banku se žádostí o změnu sazby také nejde každý měsíc.
Vyplatí se tedy vyčkat až se situace na trhu do jisté míry vyjasní a uklidní a poté se pokusit získat výhodnější sazbu u své banky. Každopádně je vždy dobré obrátit se na odborníka z oblasti financí a případnou změnu úrokové sazby či banky řešit společně.