Hypotéky na investiční byty: ČNB od dubna 2026 přitvrzuje!

Pokud patříte mezi ty, kteří vidí v nemovitostech bezpečný přístav pro své úspory, zbystřete. Česká národní banka (ČNB) se rozhodla reagovat na rostoucí oblibu investičních nákupů a od 1. dubna 2026 zavádí nová, přísnější pravidla pro poskytování hypoték na investiční obytné nemovitosti.

Zatímco pro běžné žadatele, kteří si kupují první či druhé bydlení pro sebe, zůstávají podmínky víceméně stejné, pro investory se situace značně komplikuje.

Co se mění pro investory?

ČNB nově definuje investiční nákup jako pořízení třetí a každé další obytné nemovitosti, nebo nákup nemovitosti, kterou žadatel plánuje pronajímat (včetně započítání budoucího nájmu do příjmů). Pro tyto případy doporučuje bankám dodržovat následující limity:

• LTV max. 70 %: Zapomeňte na 80% nebo 90% hypotéku. Banka vám půjčí maximálně 70 % z hodnoty nemovitosti, což znamená, že musíte mít alespoň 30 % ceny z vlastních zdrojů.

• DTI na hodnotě 7: Celkový dluh žadatele nesmí překročit sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Pro srovnání, u běžných hypoték na vlastní bydlení tento limit ČNB prozatím plošně nenařizuje.

Proč k tomuto kroku dochází?

Důvodem je snaha omezit systémová rizika. Podle ČNB roste počet investičně motivovaných nákupů, které banky vystavují vyššímu riziku. V případě ekonomických potíží by totiž hromadné výprodeje investičních bytů mohly vyvolat prudký pokles cen na celém trhu a ohrozit stabilitu bankovního sektoru.

Banky na nic nečekají

Ačkoli doporučení ČNB začne plně platit až od jara 2026, některé banky začínají své vnitřní předpisy upravovat již nyní. Například Česká spořitelna ve své metodice již zavádí omezení pro investiční nemovitosti a zpřísňuje podmínky u úvěrů do 90 % LTV, které jsou jinak určeny výhradně pro mladé do 36 let řešící vlastní bydlení. Lze očekávat, že ostatní bankovní domy budou následovat velmi brzy, aby se vyhnuly riziku plynoucímu z rizikovějších úvěrů.

Shrnutí aktuálních limitů (platných pro investice od 1. 4. 2026)

Ukazatel	Limit pro investiční nemovitost	Standardní limit (vlastní bydlení)
LTV  (poměr úvěru k hodnotě)	max. 70 %	80 % (90 % pro mladé do 36 let)
DTI  (poměr dluhu k ročnímu příjmu)	max. 7násobek	Deaktivováno (individuální posouzení)

Rada na závěr: Neodkládejte rozhodnutí

Pokud uvažujete o koupi investičního bytu nebo si chcete pořídit svou třetí či další nemovitost a nedisponujete vysokými vlastními úsporami, neměli byste otálet. Aktuálně máte šanci získat financování za mírnějších podmínek (např. s 20% akontací místo budoucích 30 %). Jakmile banky plně promítnou doporučení ČNB do svých systémů, cesta k investičnímu portfoliu na dluh se pro mnoho lidí výrazně zkomplikuje.

Chcete si prověřit, jak by se nové limity dotkly vaší bonity? Rádi vám pomůžeme s propočtem vašich možností ještě předtím, než nová pravidla vstoupí v platnost.